早上7点50的富锦路站，1号线车厢里往南去的乘客大多在闭眼补觉。 站外孙巷桥上股票如何配资，机动车、非机动车和行人挤在仅7米宽的桥面上，2019年加固开通后一直维持着这种混行状态。 这座桥属于机耕农桥，因危桥一直处于封闭状态，目前是机动车、非机动车和行人混行状态。
这就是1号线最北端现在的样子。
富锦路站附近1公里，2026年一季度二手房挂牌均价4.49万元/㎡，5月挂牌4.12万元/㎡，平均总价439万。 往南两站到共富新村，价格立马上一个台阶。
但板块内部的价差比想象中大。 富锦路1659弄这种1988年建的老小区，链家参考成交均价约2万元/㎡；1995年建的富锦苑7月参考均价2.26万元/㎡。 远洋香奈、四季都会这类次新盘，价格在2.9万到4.78万之间浮动。
4万出头买1号线地铁盘，在整个上海确实很难找。 但"洼地"这个词得打个折：价格是磨出来的，不是跌出来的。 杨行房价从2015年的2.4万飙到2021年的6.7万，如今回落到4.86万左右，处在分化回落期。
2026年6月2日，宝山区BSP0-0401单元08-06地块协议出让，万科联合体（上海宜为兴置业）以19.3868亿元拿下，楼面价23642元/㎡。 地块面积3.28公顷，容积率2.5，规划建筑面积约8.2万㎡，距离1号线富锦路站约500米。
这是万科时隔两年在上海拿下的地，也是它在杨行老集镇城中村改造中拿下的第三块宅地。 前两期打造的四季都会·青藤里2023年9月入市，926套房源去化率96%；2025年12月开盘的四季隐秀1022套房源，去化率88%。
穿透股权结构，万科在这块地的间接持股约25.5%，采用小股操盘、多方共担风险的模式。 2026年万科在全国土地市场仅在上海、福州、青岛三地拿地，且全部体量小、溢价低、合作开发。 5月福州地块溢价率仅1.9%。
万科自己把"控亏、减亏"定为2026年核心经营目标。 易居研究院严跃进说得很直白：万科是用存量项目的确定性，对冲整个行业的不确定性。
换句话说，万科不是来"造风口"的，是来"收租金"的。 杨行这块地无竞价、无溢价、协议出让，产品规划自由度还高（无中小套型限制），对万科来说是低风险、强确定性、高现金流的熟盘。 这种"小股操盘"的逻辑，恰恰说明杨行是个有底但短期爆不出大动静的板块。
整片旧改二期总规模超200万㎡，加上前面几期，杨行老集镇的城市更新盘子越做越大。
这是富锦路板块最大的变量，也是最有确定性的那一个。
2025年4月，上海宝山站正式开工，计划工期852天，预计2027年6月30日竣工。 截至2025年9月，东咽喉区已完成表层土开挖，进入基坑实质性施工阶段；2025年10月最新进展显示，主站房区域即将进入土方开发阶段。
几个关键数字：
总建筑规模48.24万㎡，上海第四大火车站；
8台18线，中国第二座双层车站（继北京丰台站后）；
设计年旅客到发量5400万人次，日均14.8万人次；
沪渝蓉高铁始发站 + 沪通铁路二期重要站点；
19号线北部始发站，预留宝嘉线接入条件；
站前广场商务区引入合生汇，总建筑面积约39万㎡，与高铁站同步2027年建成；
空间关系：宝山站西侧距离1号线富锦路站约2.4公里，北侧距3号线江杨北路站约700米。 富锦路板块正好踩在宝山站的第一辐射圈内。
通车后，大吴淞地区至南通站车程从1.5小时缩到39分钟，至上海东站仅需21分钟。
2024年6月，市政府批复《大吴淞地区专项规划》。 2026年1月8日，宝山区规划资源局公示DWS-03单元控规，8幅宅地集中亮相，其中2幅为19号线铁山路车辆基地上盖"巨无霸"地块。
2026年7月，大吴淞宝山启动区控制性详细规划正式公示。 启动区总面积12.6平方公里，北至水产路、南至长江西路、东至同济路—鹤岗路、西至江杨北路—江杨南路—蕰藻浜—虎林路，构建"一心一核、双环四带、三片区"的空间格局，定位是"转型发展主阵地、城市更新示范区、未来发展新空间"。
杨行镇大部分区域落入专项规划核心区，是宝山"北转型"战略的主阵地。
聊规划归聊规划，当下的痛点也得说清楚。
孙巷桥是富锦路站周边最核心的交通节点，连接白沙园路与蕰川路，桥东辐射万业紫辰苑、远洋香奈、四季都会三大社区。 但桥梁净宽仅8米（含双侧各0.5米防护带），双向单车道，未设独立非机动车道和人行道。 早晚高峰要同时承载机动车、非机动车、行人六股交通流，机非混行。
宝山区政协2026年3月收到9E057号提案，专门讲这个拥堵问题。 杨行镇政府的答复是：盘古路（月城路—蕰川路）道路新建工程前期工作已启动，计划2026年底招标结束，2027年3月开工，争取2029年3月验收完成。 建成后孙巷桥只通行非机动车和行人。
也就是说，路网真正缓解要等到2029年。
把上面这些信息拼起来看：
已经确定的事：万科19.39亿拿地（2026年6月）、宝山站2025年4月开工（2027年6月竣工）、19号线8个站点基本完成腾地并开工、大吴淞启动区12.6平方公里控详规划公示（2026年7月）。
正在发生的事：杨行老集镇城中村改造二期推进，四季都会八期大概率落地；合生汇商业2027年同步建成；盘古路桥2027年3月开工。
还没解决的事：孙巷桥拥堵要2029年才缓解；板块内缺乏大型商业综合体，居民购物基本要往市区跑；教育配套与市区名校有差距，主要靠杨泰实验学校、上大宝山外国语。
房价水位：富锦路附近1km二手房2026年5月挂牌4.12万/㎡，老小区2万出头，次新盘3-4.78万/㎡，价差显著。
一个有1号线直达市中心、有2027年高铁枢纽、有200万㎡城中村改造大盘、有大吴淞110平方公里规划的板块，2026年的二手房挂牌价在4万出头：这个价格反映了"一切预期都还没兑现"的现状。 宝山站2027年6月竣工这个节点，是判断这个板块价值的最关键时针。
万科敢用小股操盘的方式回来，杨行镇政府敢把盘古路桥的计划时间表白纸黑字写出来股票如何配资，宝山站工地上的塔吊每天在转：这些动作比任何"价值洼地"的标签都实在。
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